Financiamento imobiliário corrigido pela poupança, inflação ou juros e TR? Veja qual vale mais a pena hoje

SÃO PAULO – Com a redução da taxa Selic ao menor patamar da história, os juros dos financiamentos imobiliários caíram significativamente nos últimos meses e anos. Segundo dados do Banco Central, em julho a taxa média do crédito imobiliário no país ficou em 7,16% ao ano, a segunda menor da série histórica iniciada em 2011. E com o crédito mais barato, o volume de financiamentos de imóveis bateu R$ 62,3 bilhões de janeiro a julho deste ano, um aumento de 15,6% sobre o mesmo período de 2019.

Além das taxas baixas, o aumento dos depósitos em poupança, que é a principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, também deixa os bancos com um volume de dinheiro confortável para fazer os empréstimos e contribui para estimular os financiamentos.

A captação líquida do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que mostra o saldo entre depósitos e retiradas, ficou positiva em R$ 95,8 bilhões entre janeiro e agosto deste ano, o maior volume registrado desde o início do Plano Real, ou dos últimos 26 anos, segundo dados da Abecip, associação que representa as entidades de crédito.

“A demanda está alta devido ao cenário de juro baixo e o banco consegue fazer frente a essa maior demanda por causa da abundância no funding [fonte de recursos], com o volume alto de captação da poupança. É um círculo virtuoso”, afirma Fabio Tadeu, economista e sócio da Brain Inteligência Estratégica.

Além do crédito farto e mais barato, o comprador de imóvel também ganhou novas opções de financiamento. Em agosto do ano passado, a Caixa lançou uma nova modalidade de crédito imobiliário corrigido pelo IPCA e, há duas semanas, o Itaú lançou uma nova linha para financiamento de imóveis atrelada à poupança.

Mas diante das taxas atrativas e diferentes opções, qual é o melhor tipo financiamento para realizar o sonho da casa própria no cenário atual? E o que considerar na decisão levando em conta que o cenário pode mudar por completo (risco que não deve ser desprezado, considerando o histórico da economia brasileira)?

Simulação

O InfoMoney consultou sites especializados em comparação de crédito e especialistas no mercado imobiliário para mostrar como escolher a melhor alternativa entre o financiamento com taxas prefixadas mais a Taxa Referencial (TR), o mais tradicional, e as novas opções que cobram uma taxa prefixada mais o IPCA ou taxa prefixada mais a remuneração da poupança.

Para as simulações foram considerados dois cenários: o primeiro (A) leva em conta a média anual da taxa Selic e do IPCA entre os anos de 2020 e 2023, segundo as estimativas do mercado, compiladas pelo Boletim Focus do Banco Central. Não foi considerada uma projeção mais longa porque a estimativa mais distante do Focus é para 2023.

Na segunda tabela (B), foi considerado um cenário de disparada da Selic para 8,6% ao ano (patamar a partir do qual a remuneração antiga da poupança é acionada) e do IPCA para 7% ao ano. Segundo Alberto Azjental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), esses parâmetros comportam o que, potencialmente, poderia ser o pior cenário possível nos próximos 20 a 30 anos para tomar crédito imobiliário.

Todas as simulações consideraram as taxas mínimas divulgadas pelos próprios bancos.

Veja as comparações a seguir, ordenadas da menor para a maior taxa de juros:

Considerando que as projeções do Focus para Selic e IPCA até 2023 se mantivessem ao longo dos 30 anos de contrato (o que é pouco provável), o financiamento imobiliário da Caixa atrelado ao IPCA seria o mais vantajoso no primeiro cenário e a nova modalidade do Itaú atrelada à poupança seria a segunda melhor opção.

Mas ambos os financiamentos são mais arriscados por serem atrelados a indexadores que podem oscilar, sobretudo em prazos longos, segundo Azjental.

“O consumidor assume mais risco ao fechar um contrato de muitos anos sem saber o patamar que o juro pode chegar. No caso do IPCA, a pessoa começa pagando o financiamento com a inflação média no patamar de 2,9%, mas pode terminar com o IPCA em 7% em um cenário extremo. E mesmo assim é uma estimativa, não dá para cravar nada”, diz o professor da FGV.

Vale lembrar que o financiamento do Itaú corrigido pela poupança tem um teto de cerca de 10,2%, que seriam os 3,99% ao ano fixos, mais a remuneração máxima da poupança de 6,2% mais a Taxa Referencial, a TR (quando a Selic passa de 8,5% ao ano a poupança volta a render pela regra antiga, de 0,5% ao mês mais a TR, atualmente zerada).

“Há uma distância considerável entre a taxa que o tomador pagaria hoje, de cerca de 6% ou 7% ao ano mais a TR, e esse teto. Qualquer alteração de taxa tem um peso relevante no custo final”, afirma Azjental.

Qual escolher?

Para a advogada Daniele Akamine, da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários, mesmo que o financiamento do Itaú seja vantajoso nas atuais condições de mercado, a economia que se obtém ao optar por essa linha não compensa o risco.

“Hoje o mercado já espera que a Selic suba para cerca de 6% em 2023, com isso a poupança vai render cerca de 4,2% e a taxa do novo financiamento do Itaú vai subir para 8,19%. Se essa previsão realmente se confirmar, as taxas praticadas hoje nas outras linhas, de 6,5% a 7% mais TR vão ser bem mais vantajosas”, diz Daniele.

Marcelo Prata, especialista em mercado imobiliário, concorda que a economia com as novas modalidades talvez seja muito baixa para compensar o risco.

“Os financiamentos corrigidos pelo IPCA ou pela poupança seriam uma boa opção, se a economia se mantiver nesses patamares, mas é apostar no futuro. Estamos no Brasil e sabemos que não dá para esperar uma estabilidade por um período tão longo. Vale a pena não arriscar no IPCA e pegar a taxa prefixada mais TR que será mais vantajosa com o passar do tempo. O cenário B comprova a vantagem de optar por um indexador menos volátil no longo prazo: é tentar evitar dívidas mais caras”, explica.

No momento, o próprio Banco Central já falou que os juros devem se manter baixos por um tempo, já que a economia segue em crise e a inflação está abaixo da meta (entenda a relação entre a Selic, a economia e a inflação). A autoridade também afirmou que não há espaço para mais quedas na taxa básica porque a Selic já está próxima de um limite de baixa.

Ainda que tudo possa acontecer – até o começo do ano, por exemplo, o mundo não imaginava que uma pandemia mudaria todas as previsões econômicas -, Daniele defende que as taxas entre 6,5% e 7% dos financiamentos imobiliários estão em um nível historicamente baixo e talvez não teriam mais tanto espaço para cair, mesmo em um cenário (pouquíssimo provável) de queda da Selic para um patamar menor que o atual.

Diante dessas perspectivas, as economias obtidas, que podem variar entre R$ 30 mil e R$ 90 mil com as novas modalidades de financiamento atreladas ao IPCA e à poupança (considerando a simulação um do primeiro cenário), talvez não compensem o custo de oportunidade de deixar de aproveitar as (atraentes) taxas prefixadas de 6% a 7%. Afinal, apesar da economia não ser de um montante irrisório, a projeção considera que as taxas ficarão iguais durante 30 anos, o que é pouco provável.

Ainda assim, Dario Ferraço, sócio da SF Consultoria, não descarta por completo as novas opções de financiamento. “Elas podem ser consideradas pelo consumidor que tem maior apetite ao risco e que pode quitar o financiamento em cinco anos, por exemplo. Pagar tudo em menos anos vai minimizar os efeitos da correção do indexador. Por outro lado, se a pessoa tem perfil conservador e precisará de mais tempo para finalizar o pagamento, optar pela taxa prefixada mais TR faz mais sentido”, diz.

O financiamento com juros prefixados mais TR, no entanto, também embute risco, por duas razões: ao “prefixar” uma taxa, o tomador “crava” os juros naquele patamar e se os juros ficarem mais baixos depois ele pode ter no seu contrato uma taxa acima do mercado; e o segundo risco, ainda que menor, é que a TR, apesar de estar zerada desde 2017, é uma taxa pós-fixada, que sofre influência da taxa Selic e pode voltar a se elevar se a taxa básica subir.

De todo modo, mesmo quando a Selic estava mais alta a TR se manteve próxima a zero (veja como a TR é calculada).

Observe sempre o CET

Seja qual for a modalidade escolhida, uma dica crucial e que vale para todos ao financiar um imóvel é observar o Custo Efetivo Total do financiamento (CET).

“O CET inclui todas as despesas do financiamento, como os custos da contratação em si, tarifas operacionais, e os seguros obrigatórios, cujos preços vão variar de banco para banco”, diz Azjental. Em outras palavras, o CET é a taxa que mostra efetivamente o que vai sair do bolso do consumidor.

Portanto, o preço final do crédito imobiliário não é composto unicamente pela taxa de juros, embora essa seja a informação mais disseminada pelos bancos na hora de atrair novos clientes, ressalta Prata.

“Por meio dessa análise é mais simples entender a diferença entre as opções disponíveis hoje: no cenário B, com a Selic acima de 8,5% ao ano, o CET do financiamento do Itaú atrelado à poupança só fica atrás da opção da Caixa IPCA, ambos acima de 10,6% ao ano. São os mais caros da lista, comprovando a tese de que não vale optar por essas opções no longo prazo porque o cliente assume o risco de pagar mais”, diz.

Portabilidade

Para fugir do risco de ter em mãos uma taxa desvantajosa em relação aos juros praticados no mercado diante de uma mudança de cenário, o tomador pode migrar seu financiamento para outro banco por meio da portabilidade de crédito.

Foi o que muitos fizeram no atual ciclo de corte de juros, diante dos nove cortes consecutivos da taxa Selic, de meados de 2019 até o mês passado. Brasileiros que tinham financiamentos com taxas superiores a 10%, feitos quando a Selic estava acima de 14% ao ano, trocaram sua dívida por outra mais barata, alinhada aos juros atuais.

Por isso, logo que as novas modalidades de financiamento corrigidas pelo IPCA e poupança foram lançadas, alguns especialistas chegaram a dizer que poderia valer a pena entrar nos financiamentos corrigidos pelo IPCA ou poupança e, conforme for, migrar para outro caso a inflação ou os juros subam, elevando as taxas.

Mas não há um consenso sobre a possibilidade de migrar os financiamentos entre modalidades diferentes.

Por meio de nota, o Itaú disse que não aceita a portabilidade de financiamentos de outras modalidades para o novo crédito corrigido pela poupança, mas a portabilidade de saída está permitida, conforme prevê a regulamentação do BC. Significa que o banco aceitaria, por exemplo, a migração de um financiamento Caixa IPCA para o Itaú TR, mediante análise prévia.

Para Daniele Akamine, mesmo que a portabilidade seja permitida, talvez outros bancos não tenham interesse em receber o crédito de outra modalidade. “E mesmo que aceitassem não deve valer a pena já que em um cenário de IPCA ou poupança mais altos os outros financiamentos também terão taxas maiores”, disse.

Rafael Sasso, fundador do site de comparação de crédito MelhorTaxa, já acredita que os bancos aceitarão, sim, o crédito, mesmo de outra modalidade, mas isso não deve acontecer por meio da portabilidade convencional. “Eles podem fazer o que chamamos no mercado de ‘falsa portabilidade’, em vez de apenas migrar o crédito, o banco quita o seu financiamento que está aberto e cria um novo, dentro da sua modalidade”, diz.

O InfoMoney entrou em contato com a assessoria dos outros quatro maiores bancos do país, além do Itaú, para checar se eles aceitarão a portabilidade entre modalidades diferentes. Banco do Brasil e Bradesco não responderam até o momento de publicação desta matéria.

A Caixa informou apenas que segue a Resolução n° 4.292 do BC, que dispõe sobre a portabilidade de operações de crédito. Mas o documento não especifica nenhuma restrição de migração entre diferentes modalidades. O Santander, por sua vez, afirmou que pode receber portabilidade de modalidades diferentes.

Se de fato a portabilidade for aceita, o risco de fato pode diminuir, mas é importante lembrar que a migração da dívida envolve custos, já que é como se um novo financiamento começasse. Então é preciso calcular se a economia obtida com a redução na taxa compensa os custos do novo registro.

Esses custos são: a taxa de avaliação de bens em garantia, cobrada pelo banco, que segundo Daniele fica em torno de R$ 3.100, mas varia de banco para banco; e o custo de averbação, cobrado pelo cartório.

Em nota, a Arisp, entidade que representa os cartórios no estado de São Paulo, disse que o custo da averbação varia de acordo com a cidade e com o valor do imóvel. Por exemplo, para imóveis na capital paulista, que custam entre R$ 552 mil a R$ 828 mil, o valor é de R$ 2.798.

Por que os bancos criaram as novas modalidades?

Do ponto de vista dos bancos, a criação de novas modalidades de financiamento imobiliário pode ser justificada por alguns motivos. Para Rafael Sasso, o principal é atrair mais clientes. “Tem um lado de marketing importante criar um financiamento corrigido pela poupança. É óbvio que se o banco criou uma linha nova é porque dá resultado para ele, mas isso é positivo para o mercado, incentiva a inovação e estimula a concorrência”, diz.

Outra razão para o lançamento das novas modalidades de financiamento é a possibilidade de futuramente o banco securitizar as dívidas. Na securitização, os empréstimos são “empacotados” na forma de títulos que podem ser vendidos a investidores (veja mais).

Dívidas atreladas ao IPCA ou à poupança, como é o caso dos novos financiamentos, podem gerar maior interesse no mercado. Do ponto de vista do investidor, ele ganha a opção de ter um investimento corrigido pela inflação ou atrelado à Selic (caso da poupança), o que se assimila a outras aplicações disponíveis, mas com a segurança de ter por trás um imóvel como garantia (já que se trata de um financiamento).

Juliana Mello, sócia da securitizadora Fortesec, diz que no lançamento do crédito atrelado ao IPCA, a Caixa já havia justificado que a nova modalidade havia sido criada com o objetivo de securitizar a carteira do banco.

“O funding dos bancos continua sendo a poupança, na grande maioria dos casos. Mas com a queda da Selic, a poupança deixa de ser um investimento atrativo, já que rende menos que a inflação. Isso pode gerar uma fuga dessa modalidade, então os bancos já se preparam para um cenário em que a captação de recursos para o crédito imobiliário vai ter que ir além da poupança, e essa solução pode ser a securitização”, explica Juliana.