FIIs caem até 70% em 2023: afinal, fundos imobiliários podem falir e fazer investimento virar pó?

O Ifix – índice dos FIIs mais negociados na Bolsa – acumula valorização de 11% em 2023 e ostenta seis meses seguidos de ganhos. Apesar do aparente bom humor, nem tudo é otimismo no mercado de fundos imobiliários.

O desempenho de alguns fundos tem destoado do da maioria e estas carteiras registram perdas de até 70% ao longo do ano. Dado o cenário, uma dúvida pode surgir entre os investidores: um fundo pode falir?

O Tordesilhas EI (TORD11), por exemplo, enfrenta uma forte tendência de queda. Nos últimos 12 meses, as cotas do fundo caíram da casa dos R$ 8 para os atuais R$ 2,16, como mostra o gráfico na página da carteira no InfoMoney.

De forma geral, na avaliação de Danilo Bastos, analista CNPI e sócio-fundador da Ticker Research, o risco de falência para um fundo imobiliário é mínimo e não há nenhum registro na história.

“Uma falência ocorre quando a dívida supera o patrimônio ou a capacidade de pagamento de um fundo”, contextualiza. “Como um FII costuma ser bem restritivo em relação à alavancagem (endividamento), dificilmente isso aconteceria, especialmente sem o investidor perceber”, reflete.

Bernardo Sanches, especialista em FIIs e um dos criadores do canal Vai Pelos Fundos, também considera extremamente difícil um fundo imobiliário falir ou virar pó – quando a cota perde todo o valor.

Ele lembra que, normalmente, os FIIs estão lastreados em ativos reais (que podem ser vendidos para geração de recursos) – o que proporciona uma importante camada de segurança para o investidor.

“Seja diretamente com os imóveis dos FIIs de ‘tijolo’, seja nas garantias dos títulos de renda fixa presentes na carteira dos FIIs de ‘papel’”, explica Sanches. Além disso, ele lembra que nada impede a carteira realizar um grupamento de cotas – como ocorreu com o Continental Square Faria Lima (FLMA11), em 2021.

Mesmo praticamente descartando a possibilidade de um fundo imobiliário falir, os especialistas destacam a importância de o investidor acompanhar e entender as causas da tendência de queda do FII investido.

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O que explica a forte desvalorização de um FII?

Bastos lembra que a tendência de queda de um FII pode estar relacionada a um evento de mercado ou a um fato específico do fundo. Identificar a origem faz todo o sentido para a tomada de decisão do investidor, alerta.

“Se a queda não é algo específico do ativo, e sim relacionada a algo pontual do mercado – como a pandemia da Covid-19, por exemplo –, uma queda é oportunidade de comprar mais cotas por um preço menor”, observa.

De acordo com o analista, os casos de grande desvalorização ao longo da história ocorreram após a perda repentina de fundamentos em fundos mais antigos, muitas vezes com um único imóvel alugado para apenas um inquilino.

“Este inquilino devolvia o imóvel cujas características estavam bastante ligadas ao então locatário”, detalha. “O fundo não conseguia alugar para outro cliente, o espaço ficava vazio por muito tempo e o gestor ficava com pouca margem de manobra”, pontua.

Em atividade desde março de 2003, o FII Edifício Almirante Barroso (FAMB11) encaixa no cenário descrito por Bastos. Em 2019, a carteira chegou a figurar na lista dos maiores pagadores de rendimentos do mercado, com um dividend yield (taxa de retorno com dividendos) de 16% no acumulado de 12 meses encerrados em agosto daquele ano.

Na época, a taxa de vacância do FII estava zerada e a carteira tinha como locatária a Caixa Econômica Federal, que ocupava o imóvel homônimo do fundo havia mais de 50 anos.

Além do escritório administrativo e duas agências, a instituição financeira mantinha no local o Caixa Cultural Rio de Janeiro – que depois seria transferido para a Rua do Passeio, também na região central da cidade.

A situação do FII Edifício Almirante Barroso começou a mudar em novembro de 2020, quando a inquilina decidiu desocupar integralmente o imóvel. Ele ficaria 100% desocupado durante os dois anos seguintes.

De lá para cá, as cotas do fundo acumulam queda de mais de 60%. No entanto, o FII segue trabalhando para a ocupação do edifício, reforçando a tese de que a probabilidade de um fundo imobiliário falir é quase nula.

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Bastos lembra que os fundos mais novos já nascem diversificados – mais imóveis e muitos locatários – e menos vulneráveis a situações que ameacem a capacidade de operação.

“Quando você tem um fundo com vários ativos e cada ativo está alugado para vários inquilinos, não é um locatário devolvendo um imóvel que fará grande diferença”, explica.

Maiores baixas de 2023: o que fazer?

Dos 109 fundos que compõem atualmente o Ifix, 13 operam no campo negativo em 2023. Os FIIs high yield – de maior risco – TORD11, Hectare CE (HCTR11), Versalhes (VSLH11) e Devant Recebíveis (DEVA11) caem forte e ocupam as quatro primeiras posições na lista das maiores baixas do ano. Confira a lista:

Fonte: Economatica – 16/10/2023

No início de 2023, esses fundos estavam entre os que sofreram com a inadimplência em série dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI), especialmente os ligados à empresa Gramado Parks, em recuperação judicial.

O atraso no pagamento dos títulos afetou a receita das carteiras, que tiveram de reduzir o rendimento distribuído aos cotistas. Com o movimento, os fundos perderam atratividade e valor na Bolsa.

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Em caso de forte desvalorização do FII, Sanches, do Vai pelo Fundos, recomenda que o investidor faça o chamado dever de casa, ou seja, revise a tese do fundo e avalie se o mesmo perdeu fundamentos.

“Isto é, faça uma análise do ativo de modo completo, relembre as razões pelas quais entrou no fundo e os princípios que delinearam o investimento”, orienta. “Caso esses fundamentos persistam, segue o jogo; talvez seja oportunidade de aporte a preços descontados”, sugere.

Já em caso de perda de fundamentos, a venda do fundo – mesmo com prejuízo – deve ser considerada, diz o especialista.

“Caso tenha perdido fundamentos, o ideal é que o investidor venda o fundo e amargue aquele prejuízo, mas realoque os recursos em outro ativo mais consistente”, pontua.

Outra opção comum entre investidores com aversão à perda, acrescenta Sanches, é deixar o ativo em “quarentena”, ou seja, sem novos aportes. Desta forma, a participação do fundo na carteira vai naturalmente ficando marginal, completa.

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