Escritórios e logística: a melhor combinação na carteira de fundos imobiliários de grandes gestores

SÃO PAULO – Renda e ganho de capital: duas estratégias que devem caminhar juntas na elaboração de um bom portfólio de fundos imobiliários. E para extrair o melhor dessa dupla, a aposta de grandes gestores de FIIs tem recaído sobre a combinação de ativos de logística, os “queridinhos” do mercado nos últimos tempos, e de escritórios, apesar dos impactos negativos das medidas de isolamento social.

Durante o primeiro dia do FII Summit, Ricardo Almendra, CEO da RBR Asset, afirmou que, enquanto o investimento em logística é mais seguro, mas com menor potencial de valorização, setores como o de escritórios, menos na moda por conta da repercussão da pandemia, estão sendo negociado a preços atrativos. Clique aqui para se inscrever nos próximos painéis.

A avaliação é de que, tanto em logística quanto em imóveis corporativos, a oferta ainda é pequena, em especial em São Paulo, quando comparada com grandes capitais ao redor do mundo e diante do potencial de expansão do mercado no país.

“Hoje, no Brasil, não há galpão pronto disponível para toda a quantidade de crescimento do e-commerce, então produzir novos galpões faz todo sentido e temos buscado opções para investir”, afirmou o gestor.

Almendra destaca que, por conta da valorização das cotas dos FIIs de logística no ano, que têm se mostrado mais defensíveis na crise, está “quase impossível” encontrar bons galpões a preços razoáveis e, por isso, a gestora tem buscado desenvolver ativos em vez de comprá-los prontos.

Marcelo Fedak, CEO da BlueMacaw, também diz gostar do setor. “O estoque no Brasil é muito pequeno quando comparado com outros países. Enquanto em São Paulo são cerca de 15 milhões de m2, em grandes cidades dos Estados Unidos e do Canadá, o número chega a 70 milhões de m2. Na Europa, são 40 milhões nos grandes centros”, diz.

É preciso, contudo, analisar a qualidade dos ativos, os inquilinos e os tipos de contratos, evitando concentrar os esforços apenas na questão de yield, assinala o executivo.

A maior facilidade de replicação dos galpões logísticos em comparação com outros segmentos também é algo que deve ser acompanhado de perto, segundo Almendra.

“Tenho medo do quão lotado o mercado de galpões vai ficar no Brasil, porque, em um ano, você coloca um galpão de pé, e o escritório não, leva entre três a quatro anos”, assinala.

Diferentemente dos galpões, o mercado não verá uma grande oferta de escritórios nos próximos três anos, afirma.

Fedak lembra que muitos prédios foram construídos em 2010 e 2012 e entregues durante a crise, de 2014 a 2017, o que contribuiu para um forte aumento da vacância, de 3% para 20%. E como não houve novas construções naquele período, a taxa caiu para cerca de 13,5% antes da pandemia, diz.

O executivo destaca que, assim como em logística, a pouca oferta de lajes corporativas de alta qualidade e bem localizadas na capital paulista contribui para o otimismo com o setor.

“O preço do aluguel ainda está baixo [na comparação com outras cidades globais] e o preço de entrada está interessante. A dúvida é quanto tempo vai demorar para a vacância ser absorvida.”

Qual retorno buscar em FIIs?

Na avaliação de Almendra, da RBR, o investidor pode esperar hoje um dividend yield entre 6% e 7% ao ano em um portfólio diversificado de fundos imobiliários. “É um número super saudável, em que o investidor compra boas coisas, e três pontos percentuais acima do que paga hoje um título público de longo prazo indexado à inflação.”

O gestor da BlueMacaw concorda e cita ainda a tributação favorável para o investidor pessoa física, com isenção de Imposto de Renda sobre os dividendos. Outra vantagem dos fundos imobiliários, diz, é que, além do dividendo semestral, os FIIs permitem o ganho de capital com a apreciação das cotas na Bolsa.

FIIs residenciais

Um segmento que tem ganhado espaço no mercado de fundos imobiliários, mas que ainda é tímido no Brasil, é o de imóveis residenciais.

Fedak afirma que é um setor que contribui para a diversificação do portfólio e possui um benefício secular, uma vez que “as pessoas precisam morar em algum lugar”. Ele destaca ainda a possibilidade de alavancagem devido à renda recorrente e ao alto incentivo de pagamento por parte dos inquilinos, por se tratar de uma das despesas prioritárias.

“É uma classe que tem um potencial enorme e, se já tivessem ativos [no Brasil] para investir, provavelmente estaríamos investindo. Vamos participar ativamente desse setor nos próximos meses”, afirmou o gestor da BlueMacaw.

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Já Almendra, da RBR, lembra que, nos imóveis residenciais, o grande diferencial é quem opera e toma conta do negócio.

“Quando se faz um prédio de escritórios, você entrega a chave para o inquilino e sai. Quando constrói um hotel, precisa de um operador. O mesmo vale para [um imóvel] residencial; o inquilino precisa de um pacote de serviços.”

Riscos no horizonte

Entre os principais riscos no horizonte para o investidor de fundos imobiliários, Felipe Celidonio, sócio da XP, destacou a duração da crise e a continuidade dos impactos de medidas de distanciamento social que pesam sobre os fluxos de shoppings e hotéis, por exemplo.

Nos fundos de tijolo, Celidonio lembrou do fim dos diferimentos, que deverão ser pagos agora no segundo semestre.

Em lajes corporativas, ele chamou atenção para o movimento de “flight to quality” (com a migração de ativos de maior risco para aqueles mais seguros e de maior qualidade), em meio ao crescimento do home office, que pode levar escritórios mal localizados a perderem inquilinos para prédios de maior qualidade e localização.

“São imóveis que, no médio e longo prazo, quando houver uma revisional de aluguel ou encerramento de contrato, podem perder inquilinos – e isso significa reduzir o resultado que esse fundo vai entregar”, diz.

Em fundos de logística, o movimento pode ser o mesmo com a chegada de novos galpões mais modernos e que ofereçam ao inquilino a opção de “built-to-suit” (imóveis construídos ou reformados sob encomenda), em contratos de longo prazo.

“Quando falamos em fundos de tijolo, é muito importante o investidor olhar o ativo embaixo daquele fundo e como ele vai conseguir reter o inquilino de alguma forma”, afirma.

Já nos fundos de papéis, aqueles com risco de crédito que não conseguiram se recuperar da crise podem ter novas rodadas de renegociação e de default, assinala o executivo. Por isso, é mais uma vez muito importante entender quais os ativos do portfólio e em quais cenários o fundo pode dar problema, frisa Celidonio.

Segundo dia vem aí

O FII Summit, maior evento de fundos imobiliários do país, continua nesta quarta-feira (23), a partir das 18h. O evento começa com um painel com o head do WeWork na América Latina, Claudio Hidalgo, que fala sobre como se adaptar ao novo mercado imobiliário.

O segundo painel, às 18h50, conta com Flavio Cagno, sócio da Kinea Investmentos, André Masetti, sócio da XP, e Eduardo Malheiros, diretor de gestão da Habitat Capital Partners, que vão explicar como os FIIs de recebíveis imobiliários enfrentam a inadimplência.

Na sequência, às 19h40, Diogo Canteras, fundador da HotelInvest e gestor do fundo Hotel Maxinvest, Eduardo Giestas, CEO da Atlantica Hotels, e Fabio Godinho, CEO da GJP Hotels & Resorts, se reúnem para debater a reinvenção dos hotéis.

O dia termina com o tema “As estratégias dos shoppings para o pós-crise”, com os palestrantes Thiago Alonso, CEO da JHSF, Leandro Bousquet, head de investimentos imobiliários da Vinci Partners, e Sergio Koffes, COO da Gazit Brasil.

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