Com a retomada dos fundos imobiliários, o que já ficou caro e o que ainda vale comprar na Bolsa?

SÃO PAULO – Após a forte derrocada dos preços dos ativos de risco vista nos mercados principalmente em março, a classe de fundos imobiliários mostra sinais de retomada e descontos cada vez menores em suas cotas.

Levantamento feito pelo InfoMoney com base em dados da Economatica revela que, entre os 119 fundos que compõem o Ifix, metade negociava, em 20 de julho, acima de seu valor patrimonial.

O dado contrasta com o apresentado no auge da crise, quando 87% dos fundos do índice negociavam, em 20 de março, com desconto.

O múltiplo P/VPA (preço em relação ao valor patrimonial por cota) é uma métrica de avaliação para saber se um fundo está caro (quando o resultado fica acima de 1) ou barato (abaixo de 1).

Por essa métrica, fundos como Caixa Rio Bravo Fundo de Fundos (CXRI11), Hospital da Criança (HCRI11) e Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11) estão entre os mais caros, com relação entre preço e valor patrimonial de 1,68, 1,45 e 1,41 vez, respectivamente.

Já na outra ponta estão os fundos General Shopping e Outlets (GSFI11), Edifício Galeria (EDGA11) e TRX Edifícios Corporativos (XTED11), com relação entre preço e valor patrimonial de 0,24, 0,40 e 0,55 vez.

Quando analisado o grupo de 34 fundos com participação acima de 1% no Ifix, os maiores múltiplos partem hoje do BB Progressivo II (BBPO11) e dos fundos de galpões Bresco Logística (BRCO11) e CSHG Logística (HGLG11), com relação P/VPA de 1,37, 1,27 e 1,27 vez, respectivamente.

Embora os múltiplos estejam acima dos encontrados em março, mostrando uma retomada do fundo do poço, ainda são menores do que os apresentados ao fim de 2019.

E, apesar do desempenho positivo do Ifix nos meses de abril, maio e junho, o índice ainda acumula perdas da ordem de 15% no ano, maiores que as do Ibovespa, de cerca de 10% no período.

Investimento com foco no longo prazo

Por mais que alguns setores, como o de logística, já negociem com preços acima do valor patrimonial, a classe ainda não está cara, segundo especialistas consultados.

André Freitas, diretor da Hedge Investments, diz que ainda vê um descolamento grande entre as taxas de juros praticadas no mercado e o dividend yield dos fundos imobiliários.

Ele chama atenção para o fato de o retorno médio gerado apenas pelos dividendos pagos pelos FIIs que compõem o Ifix nos últimos 12 meses (de 6,1%) estar cerca de 400 pontos-base acima do juro pago pelo Tesouro IPCA+ com vencimento em 2025. Em geral, diz Freitas, a diferença gira em torno de 200 a 250 pontos, na média histórica.

Apesar da vantagem, o investidor que busca um ganho de curto prazo pode ter mais dificuldade para conseguir encontrar retorno nos fundos imobiliários.

“Quem aproveitou o pânico do mercado, em março, já está saindo, porque o Ifix caiu 40% e já recuperou metade disso”, diz Rossano Nonino, diretor da Ourinvest Real Estate, que não vê nenhum setor com oportunidade para ganho especulativo.

Segundo ele, o Ifix só deve voltar aos patamares encontrados no pré-crise no fim de 2021. Para quem tem visão de longo prazo, assinala, este ainda pode ser um bom ponto de entrada.

“Ainda que o investidor acredite que os preços vão ficar de lado, o fundo imobiliário segue uma alternativa muito atraente quando comparado com o CDI”, assinala.

Logística: já ficou caro ou ainda vale a pena?

Considerado um dos segmentos mais defensivos em meio à crise, tanto por conta da expansão do e-commerce quanto pela predominância de contratos atípicos de locação, normalmente com prazos mais longos de negociação, fundos de galpões logísticos se destacaram com a valorização das cotas.

“Grande parte dos fundos de logística são do tipo “built-to-suit” e “sale-and-lease-back”, com contratos atípicos, que dão maior resiliência para esse produto. Muita gente acaba comprando pelo contrato”, afirma Freitas, da Hedge, que diz gostar do setor.

Entre os fundos preferidos e que fazem parte do portfólio do Hedge Top FOF está o Parque Anhanguera, cujas cotas passaram a ser negociadas em Bolsa neste mês, mas que já faziam parte da carteira. A posição, vem sendo ampliada, segundo Freitas.

O especialista em FIIs e professor do InfoMoney, Arthur Vieira de Moraes, por outro lado, avalia que o setor já ficou caro.

“Ainda tem muito inquilino tentando enfraquecer o contrato atípico e o setor é um dos mais fáceis de ter aumento de oferta; se os preços continuarem aquecidos, muita gente vai começar a construir e entregar galpões”, afirma, destacando que, ao contrário dos escritórios, os galpões ficam prontos mais rápidos, em cerca de sete meses.

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Vitor Bidetti, CEO da Integral BREI Real Estate, conta ter aproveitado para ampliar as posições em logística e escritórios do FOF Integral BREI durante março e abril, com cotas, por exemplo, do fundo Pátria Edifícios Corporativos (PATC11), que estava “excessivamente descontado”. Bidetti diz que tem visto o momento atual como oportunidade para embolsar os ganhos no segmento.

Um exemplo foi a realização de ganho de capital no fundo Vinci Logística (VILG11), que desde 20 de março acumula valorização de 29,5%, ainda que caia, no ano, 11,2%.

Shopping e lajes: pechincha que vale o risco?

Entre os 20 fundos com maior desconto em relação ao valor patrimonial, de acordo com o levantamento do InfoMoney, sete deles são de lajes corporativas e sete de shopping centers.

Não é novidade que os setores foram os mais impactados pelas medidas de isolamento social, com o fechamento dos shoppings e ampliação do trabalho remoto. Mas os preços mais baixos já incorporam os riscos nos segmentos?

Segundo Moraes, sim, desde que o investidor possa abrir mão da renda por um período. “Vale a pena buscar fundos grandes, bem diversificados, mas é preciso saber que, do ponto de vista de renda, vai demorar para ela ser satisfatória.”

Ele lembra que os mais impactados tendem a ser os fundos de laje monoativos, isto é, que possuem um único imóvel, e sem condições, portanto, de diluir um aumento da taxa de vacância no portfólio.

Nonino, da Ouroinvest, não vê um impacto significante do home office no mercado de escritórios e destaca que hoje não há uma grande oferta de lajes de alta qualidade nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, como aconteceu nos anos de 2015 e 2016.

Na época, além do impacto negativo da economia, diz, havia uma superoferta de edifícios corporativos – o que não acontece hoje.

Já com relação aos shopping centers, Nonino destaca o cenário de curto prazo mais desafiador, mas espera uma retomada nos próximos 12 meses. “Os fundos de shopping foram os que tomaram a maior pancada e menos recuperaram valor. Mas as pessoas vão começar a frequentar os shoppings e eles já estão reabrindo”, avalia.

Sem citar ativos, Bidetti, da Integral BREI, diz ver janelas de oportunidade no segmento de shoppings, mas alerta que é preciso, mais do que nunca, avaliar os fundamentos e fazer uma boa análise dos ativos que compõem o portfólio antes de investir.

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